2025年中信用趋势｜商业物业持有运营：需求疲软，租金及空置率继续承压

（来源：标普信评）

我们预计，2025年下半年商业物业持有运营行业将继续面临租金下行压力，租赁市场竞争依然激烈。受就业形势和消费预期承压的影响，写字楼和零售物业的租赁需求在短期内仍然承压，高线城市写字楼空置率或维持高位。下半年，商业物业持有运营企业或仍将通过“以价换租”来维持收入规模稳定，行业内企业的利润率将小幅承压，企业杠杆率可能小幅上升。但行业内多数企业财务策略相对保守，预计行业整体财务风险可控，信用质量将保持稳定。

我们预计，2025年下半年全国大部分城市的商业物业租金仍将延续下行趋势，租赁市场竞争保持激烈。办公楼市场方面，由于宏观经济不确定性增加、就业率承压、企业降本增效等因素，新租办公楼的需求或将继续下行，办公楼业主可能将继续提供租金优惠，以维持经营稳定。重点城市核心地段的办公楼在租赁市场中仍将具备较强的竞争力，能够通过小幅降价继续吸引租户续租。零售物业市场方面，受“以旧换新”政策刺激，社零总额有望维持低速增长，但消费者对就业及收入的预期仍然偏弱，内生消费动能承压，这或将使零售地产市场继续面临挑战，租金仍有下行压力。但零售物业整体的空置率和租金表现仍将好于写字楼。

我们预计，由于商业物业市场租赁需求不足，叠加市场新增供应放量，全国平均空置率将上升。我们注意到，近两年国内办公楼市场活跃度主要由企业搬迁需求所驱动，新租需求明显不足，空置压力较大。而零售物业受消费复苏影响，空置率相对抗压。而高线城市的写字楼和零售物业市场供应仍将继续放量，部分城市可能面临供应过剩风险，尤其是非核心商圈项目，新增供应或将加剧空置压力。

我们预计，商业物业持有运营企业的利润率将小幅承压。一方面，行业内较大的新增供应和有限的新增需求使行业整体租金处于下行区间，预计企业将提供更低的租金以吸引、保留客户，维持其经营收入的稳定性。另一方面，行业内企业的管销费用及物业维护等成本较为刚性，难以显著压降。我们预计，随着行业利润率小幅承压，行业内企业杠杆率或将有所上升。但由于国内商业物业持有运营行业融资监管较为严格，融资渠道相对有限，因此行业内企业的财务策略相对保守，预计企业整体财务风险可控，信用质量将保持稳定。

宏观经济发展增速、人口增加及就业率改善情况对商业物业市场需求的提振作用。

需求复苏缓慢的局面之下，行业供应仍在增加，导致部分城市的商业物业市场出现短周期的供需失衡。

分析师：

张任远，北京；

Renyuan.Zhang@spgchinaratings.cn

任映雪，北京；

Yingxue.Ren@spgchinaratings.cn