三年降债600亿后，龙湖的基本盘和增长点

　　近日，龙湖集团发布2025年中期业绩公告并召开了业绩发布会。

　　会上，这家为数不多仍在稳健运营的房企做出了高浓度的信息释放，行业深度调整之际，给出了关于自身以及行业的思考与判断。

　　龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平判断，接下来的市场走势，短期看政策刺激力度；中长期龙湖看好市场发展韧性，因为一二线核心地段仍然缺少“好房子”。

　　上半年，龙湖集团实现营业收入587.5亿元，同比增长25.4%。从收入构成来看，地产开发业务贡献454.8亿元，同比增长34.7%；服务业务和运营业务分别为62.6亿元和70.1亿元，合计132.7亿元，占总营收的22.6%。

　　开发业务仍旧是龙湖集团收入的主要来源，期内，开发业务实现收入454.8亿元，交付物业总建筑面积352.7万平方米。同期，龙湖集团实现合同销售额为350.1亿元，销售总建筑面积261.4万平方米，销售单价为1.34万元/平方米。

　　对应到区域来看，西部、长三角、环渤海依然是龙湖的业绩重镇，三个区域合同销售额分别为98.3亿元、92.9亿元、82.2亿元，依次占比28.1%、26.5%、23.5%；华南及华中半年销售了42.1亿元及34.6亿元，对应占比12.0%及9.9%。

　　截至报告期末，龙湖已售出但未结算的合同销售额为1059亿元，面积约为854万平方米，这部分已售未结也是未来业绩的基础。

　　去年中央首提促进房地产止跌回稳，并出台一揽子刺激政策，楼市在去年10月到今年3月持续了六个月的回稳及反弹态势。但今年4月开始，随着刺激政策的退坡，以及收储政策落地速度及力度不及预期，楼市出现了新一轮的下行，止跌回稳的态势在今年二三季度面临比较大的考验。

　　会上，管理层也谈了对当前房地产市场基本面的判断。

　　董事会主席兼首席执行官陈序平直言，“中长期仍然非常看好中国房地产市场的发展韧性，因为一二线城市核心地段仍然缺少‘好房子’，核心地段的改善需求仍十分强劲，短期则要看政策刺激力度。”

　　投资方面，上半年龙湖在上海、苏州、重庆等城市获取了四幅地块，总建面24.9万平方米，权益建面18.4万平方米，新增货值约50多亿元。截至6月底，龙湖有土地储备2840万平方米，权益面积2113万平方米，整体未售货值超2000亿元，一二线城市占比7成。投射到地区来看，环渤海、西部、华中、长三角及华南土储分别占比36.3%、28%、17.1%、11.3%和7.3%。

　　龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠表示，未来将严守投资刻度和纪律，在资金头寸允许的情况下，聚焦高能级城市，关注市场好机会。

　　对于龙湖而言，今年是其债务结构转换的最后一年，也是最关键的一年。压降债务规模，优化债务结构依然在被坚定执行。

　　上半年，龙湖的平均融资成本为年利率3.58%，平均合同借贷年期为10.95年，均为历史最优水平。期内在手现金446.7亿元，综合借贷为1698.0亿元，较去年年末压降65.3亿元。对照三道红线来看，净负债率为51.2%，剔除预收款后的资产负债率为56.1%，一年内到期债务为256.1亿元，占总债务比例为15.1%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.14倍，继续保持绿档。

　　截至目前龙湖已经全额兑付101亿境内信用债和35亿中债增信债券，年内已无到期的债券。针对年底到期的92亿港元银团，8月份已提前偿还了11亿港元，剩余部分将分月提前偿还。龙湖集团执行董事兼CFO赵轶强调，“2025年公司将压降有息负债超过300亿元，未来每年的净减少不超过100亿元，总有息负债余额逐步达到并且稳定在1000亿元左右。”

　　其表态，“渡过2025年债务偿还高峰以后，2026年及以后公司每年仅有少量的境内信用债和境外债务到期，财务盘面更加安全”。

　　对于未来的债务管理策略，赵轶也给出了龙湖的两条思路：“一是针对整体债务结构，继续压降债务规模，同时继续优化短债和外债结构，短债占比在15%的基础上逐年减少，外债占比也逐渐减少，保持百分之百的掉期。”

　　陈序平回顾了龙湖的降债历程。

　　早在2022年年末，行业尚未大规模出清之际龙湖便提出了降负债战略，彼时公司的借贷总额达2080.1亿元。

　　“三年前我们提前踩刹车，通过经营性现金流来压降负债，同时我们在2023年又提出用经营性物业贷去置换信用债”，陈序平表示，在上述两大战略下，龙湖历时三年降了400亿元的有息负债，到年底还会降200亿元。相当于三年半时间降了600亿元的有息负债，基本上都是信用债。

　　他说，“龙湖最高峰的债务今年就度过去了，告别了靠融资驱动增长的模式。”

　　穿越债务周期之后，陈序平对于龙湖的基本盘和增长盘也给出了答案。“未来仍然会以债务结构，加正向的经营现金流作为公司基本盘”。

　　至于增长盘，则主要集中在C2—C5（商业、资管、物业、代建）四个经营赛道。“每个航道都要构建自身所处板块的竞争优势，持续保持自身增长，形成能力护城河”。这是龙湖有信心达成的目标。

　　截至上半年，龙湖已开业商场89座，建筑面积为943万平方米（含车位总建筑面积为1256万平方米），租金收入55.0亿元，较上年增长4.9%，整体出租率为96.8%。目前集团在手的商业项目129个，其中99个重资产，30个轻资产。商业投资航道总经理包伟透露，下半年龙湖还会新开10个项目，2026年及2027年，计划每年新开业十个左右项目。

　　当行业逐步向“经营驱动”转型，这家提前踩准节奏的房企，试图增强自身的确定性，为市场注入更多信心。